【财讯】保障房信托高收益窥秘：变相为商品房项目融资

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最近，市场上频繁出现收益10%以上的保护房信托。 危险资金也逐渐成为保障性住房建设的重要资金来源。

最近，中国平安(微博)再次启动了保护房债权投资计划。 这个投资项目由中国平安旗下的平安资产管理企业发起，全名是“平安-南京公共租赁住宅债权投资计划”，4月上旬得到保监会的批准。 根据这个项目的介绍信，募集金额为50亿元，投资期限为5年，首先用于南京燕子矶新城公共租赁住宅项目的投资建设。 其亮点是高额投资收益率，预计净投资收益率将达到7.6%，年净投资收益率将达到7.82%。

事实上，这是保险业第四个保障性住房债权投资计划。 到目前为止，保险资金累计135亿元参与保障房建设。

另外，中航信托于4月末公布了天启亿利金威集宁保房建设集合资金信托计划，预计收益率为9%~10.5%，而现在推荐中的天房大寺127分区保房项目集合资金信托计划，预计收益率达到9%~11.5%。

商社信托处于低潮期时，保护房信托异军突起，成为信托业的奇怪一环。 动起来就能获得10%以上利益的保护房信托是从哪里来的？ 融资背后资本是如何运作的？

“保护房信托水深，各项收益灵活性大，政策也不同。 没有一定实力和背景的信托企业通常不想做。 ”。 一家大型信托企业房地产部的总监对本报记者说。

高收益来自哪里？

保护房的利益通常被地方政府限制在总投资额的3%~5%。 那么信托企业如何保证投资者10%左右的高收益？ 上述信托企业房地产部总监告诉本报记者，保护房的定义很广，旧市街改造、小屋区改造、搬迁、廉租房、经适房等属于保护房的范畴，因此保护房信托也有很多操作模式。

在旧城或小屋区进行改造时，其到手价格低，使用“住房转移+商品房”的模型，得到一定的政策支持，后期有足够的现金流偿还信托本金，因此这类产品与信托很好地融合，被很多信托资源所爱用。 安居工程类保障房信托往往是安居房项目，可以获得高收益支付信托本金，因此也是今年保障房信托的主流资金流动。

对经适房和“两限”房来说，可以拥有产权销售，可以在一定期间内退款，因此可以满足现在信托产品的期限要求。 但是，认为两者的利益不足以支付信托所需的高收益，难以大规模发行。 对于这类产品，地方政府通常承诺向参与保障室建设的开发商负担超过银行贷款部分的融资价格，实际上是给予一定的财政补贴。 另外，地方政府以各种形式直接或间接给开发者补偿。 例如，在保障室的小区中留下一定比例的商品房交给开发者，或者开发者竞拍其他区域时，给予资格和价格方面的优惠。

去年10月，华宸信托推出了鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任企业持有的乌兰布市小屋区改造项目“亿利城百旺家苑区”总价值12.76亿元的特定资产的“华晓金察诚( 1105 )号”——乌兰布市保房特定资产收益权项目集 引人注目的是，在这个计划中，项目的一些商品房的资料也公开了:“亿利城百旺家苑区”商业建筑面积为10.162万平方米，这部分商业建筑由金威房地产企业自行销售，初步定价6000元/平方米

实际上，很多保护房与商社、土地一级开发等一起“打包”融资，或以保护房融资的名义，进行商社融资的实施。

“很多保护房信托就是这样。 保护房项目的背后是商品房项目的影子。 但是，现在监管层没有禁止这种方法，信托企业将其作为促销手段。 ”。 上述信托企业房地产部总监说:“这在领域内已经是正常事件，否则保护房信托利益也不会那么高。”

关于保护房收益的推算，也有各种各样的方法。 一般来说，地方政府允许开发者将融资价格计入保护室的开发价格，在此基础上，给予开发者3%~5%的利润，部分开发者可以获得5%~6%的利润。

当然，保护房信托也面临着很多风险。 以上海的经适房为例，从保障房的开工到建设，大约需要1年左右，但由于老百姓对申请经适房的热情不积极，很多已建成的经适房的销售状况不理想，开发者也因此产生了大量的资金沉淀。

“混音方法”不能持久

一位信托业者对记者说:“现在，在保护室“擦边球”的信托产品很多。 目前保障房信托混搭投资受到相关部门的重视，今年打算制定一点规范，对保障房信托进行窗口指导。 ”。

根据第三方机构普益富统计的数据，从2009年到现在，在信托企业的产品名称中，确定用于保障性住房建设的集合资金信托计划有46种。 但是，分析了这46种产品的收益率状况，发现这些产品募集的资金大部分投入到了商业住宅开发中。

普益富信托研究员范杰说，保护房信托已成为环境保护，是促销的手段。 很多信托者也说，现在国内的信托市场没有纯粹的保护房信托。 实际上，所谓保护房信托的年收益率超过10%。

范杰认为，现在保障房信托在信托业的占有率还很小。 由于政府大力支持保障室，保障房信托有升温倾向。 通过这样的“混合方法”实现长期的迅速发展是不可能的。 因此，有必要改变想法。

主体完成30%以上时介入，可以由信托机构或能从事房地产基金管理的专业机构设立保护房信托基金，选择向投资者募集资金。 保护房信托基金主要投资公租房、廉租房的租赁收入权，每月可以购买和赎回。 聚集的资金用于社会保障的建设和资本投资，完成后每月分红。 另外，地方政府设立相应的担保机构，对信托基金进行信用增级，保证每月的红利不能低于一定的数值。

“其实我们摸索的reits (房地产信托投资基金)，除了政策水平不开放以外，最大的束缚和投资转化率，金融机构给我们的点都在10%以上，但我们能承受的是7%~8%，更高的话。 ’上海市房管局的一个人说。