【财讯】费国平：我为什么提出伪刚性诉求

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费国平

7月19日，我在《第一财经日报》上发表了“谁说房地产限制没有合法性”的文章，提出了“假刚性诉求”的概念。 出发点是鉴于房地产业研究的解体和结论，基于房地产市场的刚性诉求。 复印的意图是深入思考现在房地产市场发生的各种问题，为稳定房价，稳定房地产市场提出一点建议。 出乎意料的是，复印件刊登后，虽然转载到了很多网站上，但引起了很多误解。

很多网友认为我在为房地产商说话。 然后，对复印件有不同的理解。 我因为职业习性，所以复印的表现有点难以理解。 另一方面，“假刚性诉求”的提法，用“假”这个字决定了大众普遍渴望的购买的诉求，我想这会引起大家的反感。 我想让这个问题更深入。

房地产巨头的沉默意味着什么

既然是市场经济，为什么客户接受开发者的任何条件都没有谈判的能力呢？ 为什么没有采取抑制房价上涨的态度？ 市场经济不应该限制吗？ 限制到什么样的广度和深度不违反法律？ 管制中的租赁和腐败不能使用吗？

房地产调控政策出台后，经常对房地产说激烈的话的个别房地产手腕，这次异常平静。 公开的挑战走向沉默的沉默表明了什么？

大型闭门会议会形成更大的优势联盟，使市场优势相关公司和顾客失去更大的竞争和谈判能力吗？ 房地产巨头将中小房地产公司彻底推向市场，买家的选择会更少，不会更失去价格谈判能力？ 从成熟的美国市场来看，各种好处联盟不仅绑架了美国政府，还绑架了市场。 来自世界的跨国公司，已经不仅影响到中国市场的价格形成，还影响到政府的政策制定，这些房地产巨头们的联盟会对市场的未来产生什么样的影响呢？

对房地产业限制的措施，基本上以调整供给结构为中心展开，供求关系的决定价格法则在楼市的简单应用，是调整供给结构的基础，这可能是从土地供给到小户型供给比例的调整，以及调整副本越来越细的原因之一 在现实市场的可靠性和法治环境下，为了保证这些措施能不妥协地执行，只能以越来越强硬的态度管理开发者。 但是，开发者占有的土地和金融等其他资源也是社会整体的资源，造成损失的情况下也是社会财富的浪费。 更何况，很多普通居民买不起大房子也不一定能买小房子。

一方面的限制以非自住性商社的购买力为中心展开，政策也以寻找这些资金来源、限制这些资金为中心展开，最近6部委计划采取限制外资的措施，属于这样的逻辑。

另一个基础是，随着房地产商和其他利益相关者的推进，购买诉求急剧扩大，这些诉求加上城市化、旧城改造等各种因素，所谓刚性诉求增大。

废除福利分房制度(实际上也是租赁关系)的居民，由于购买价格上升，租金也上升，出现了“安居”的危险，租金的支付和贷款的每月供给没有差异，能够处理首付的居民当然不能选择租赁。

如果租金和上升有限制，这个限制会保障居民现在和将来的安居条件，同时租金比购买更经济，为什么要做“房奴”？ 如果房价不能比收入提高得快，为什么现在必须降低生活水平买房子呢？

那么，政府能直接限制房租和房价吗？ 如果可以的话，为什么不直接限制呢？

政府没有直接限制租金和房价的是不想破坏市场经济的价格可能是供求决定的法则，而且直接限制价格可能违背市场经济的大体，由于价格限制而伤害房地产的持续快速发展，限制租金和价格，

但是不动产附属于土地，土地不足，所以商品房也不足。 特别是房屋的不可移动性和地区特征，局部商品房的资源更加不足。 居住关系到每个居民，只有保证居民有那所房子，才能进行安居乐业，所以商品房当然具有公共属性，具有公共属性的特殊商品和服务必须按照《价格法》进行价格管理。

由于转型中的市场、福利分室的废除、大规模旧城改造、城市化进程等因素，商品房的供给市场位于房源严重不足的阶段，特别是大城市和特大型城市。 房源严重不足，市场化程度不高，政府财力不足的现实背景下，将成熟市场供给结构原封不动地进口中国，必然水土不服。 商品房、经济适用房、廉租房需要增加一部分，实际上没有购买商品房的条件，但也不想要住在经济适用房或廉租房的群体的诉讼。 “居住者有其家”的“有”，至少现阶段不能解释为一切，通过限制租金，鼓励拥有，不一定是全部。

土地稀缺性、住宅资源短缺性、调整必须从控诉开始，以调整市场预期为依据，通过调整市场价格单边上涨的诱因，市场对住宅的保值功能不再表现出单方面上涨的期待。

除了这一预期的变化，现有的政策必须足以从国内外各种热钱，非自愿的诉求自动退出竞争行列。 市场预期的变化，保证供给，使诉求更现实。

根据租赁限制，租赁的利益像现在这样背负压力买房不少，但市场一边上升所期待的变化，保证了这个部分追求的未来利益，通过阶段性的调整，保证了这个部分被强制的“临时刚性诉求”，现有的生活习惯

调整指控和市场预期保证房价稳定

外资热钱的政策基于与限制国内热钱相同的逻辑，虽然有收获，但最终不能稳定房价。 实名制受到法治环境等诸多因素的影响，当然不委托海外人士持有的现象很难。 海外人士委托国内人士设立企业，股票市场借用他人身份证的现象历历在目。 即使难以制定员工、学习和生活等标准，也很难取得预期的效果。 外资进入实收资本的要求只能限制中、小规模外资，或者越来越多的中、小规模外资在国外集聚，成为大规模资金。

这些热钱的进入被认为与人民币升值的预期有关，但这些热钱没有流入其他需要资金的领域和产业。

所有资金热衷于进入房地产市场是因为市场普遍认为，纯粹从供求平衡出发，土地的稀缺性和未来的诉求依然大于供给，因此根据市场经济规律，大城市特别是特大城市的房价一定是片 这个市场普遍的共同期待是国内外热钱流入房地产的根本原因。

如果所有的规制都不增加诱因的调整，不调整市场的诉求，很难得到预期的效果。 (作者是北京隆安律师事务所的高级合作伙伴，上海分部主任)