【财讯】追问中国楼市：住房制度改革要不要大幅调整

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今年两会期间，一位代表委员建议，通过建立“三三制”住房制度，处理中等收入家庭的住房问题，“二次住房改革”再次成为社会热语。 这样的声音的出现是否意味着从1998年开始的城市住宅制度改革中存在一些突出的问题？ 换房间的下一步怎么走？

房间的变更不大幅调整吗

对话人:苗苗记者王董李刚

问题:

从“二次住宅改革”的呼声中，证明什么？

1998年，以国务院发出《关于进一步深化城市住宅制度改革和加快住宅建设的通知》为指标，我国开始了以住宅商品化、社会化为目标，以停止实物分房、住宅分配货币化为第一手段的城市住宅制度改革。 至今，为什么还在深化住宅改革，进而出现“二次住宅改革”的声音呢？

王炜:这种声音的出现表明我国房地产市场在高速发展中出现了一些突出的矛盾和问题。 国务院快速发展研究中心的相关专家指出，目前住房改革主要存在以下几点。

在房地产市场上，首先，一些城市的地价、房价上涨过快。 特别是在北京、上海等大城市，房价涨幅太大，房价收入比上涨太多，让居民感到房价受不了。 第二，住宅供求结构矛盾明显。 我国一直鼓励建设适合一般家庭的中低价位、中小户型的一般商品房，但这种住宅供给严重不足。 供给结构不合理不仅直接影响中低收入居民的购买诉求，而且进一步加剧了房价上涨给一般居民带来的压力。 第三，二手房市场和租赁市场长时间发育缓慢，难以充分利用巨大的存款室，住宅的诉求过于依赖新住宅市场，房价也上涨了。 第四，房地产市场秩序混乱。 扣押光盘惜售、囤积房源、发表虚假消息等侵害顾客利益的现象经常被禁止。

在住宅保障方面，近年来，保护性住宅建设的进度在加快，但现在复盖面也很小，与广大大众的诉求相比，依然有很大的差距。 住房保障制度设计不完全，不合理。

另外，房地产市场的宏观调控也很困难。 专家认为，近年来住房管制政策无法实现“促进市场稳定健康和快速发展”的预期目标，房地产市场投资增长过快的势头没有得到根本抑制，市场秩序依然存在很多问题。

在这些因素的作用下，出现了通过深化住房改革来改变现有问题的声音。

两个问题:

十年的住房改革回顾，怎么评价？

:为什么会出现这样的问题，住房改革的市场化思路错了吗？ 我应该如何评价10年以上的住房改革？

李刚:应该说住房改革10年来比较有效地处理了计划经济模式资源配置效率低下的矛盾，不仅大幅度改善了城乡居民的居住质量，而且促进了内需费的释放，促进了经济的稳定。 实践说明，住房制度改革的市场化方向适应了市场经济规律。

王董:确实。 经过十几年的住房改革实践，住房改革取得了很大的成果。

首先，城镇居民住房水平显着提高。 到2009年底，全国城镇人均住房面积已经接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。 而且，居民拥有的住宅数量大幅增加，住宅拥有率达到了80%以上。 住宅占居民家庭全部财产的平均比重已经超过50%，是居民家庭财产增长最快的部分。

而且，住宅市场机制的作用越来越显现。 目前房地产市场已经成为实现居民住房诉求的主要载体，由新居、二手房、租赁市场组成的多层次住宅市场体系首次具有规模。 市场成熟，住房保障体系框架也初步形成。

因此，尽管发生了各种问题，从短短十几年的住房改革成果来看，我国住房制度市场化改革的方向是正确的，符合国情，必须继续重复。

既然方向正确，产生这些问题的理由是什么？

李刚:从本质上看，房价问题的本质是市场化条件下住房资源公平合理分配的问题，是效率和公平如何兼顾的问题。 广州市市长张广宁指出，市场主体有追求利益的天然属性，因此很难根据解放效率公平。 现在住房问题上出现的一点不和谐、不合理的现象，需要“有形之手”介入、控制，弥补市场机制的缺陷，健康迅速发展。

王炜:应该合理拆除住房改革面临问题的原因。 首先，城镇居民住房需求集中解放，住房供求矛盾凸显。 国务院快速发展研究中心的专家认为，“15”以来，费用结构的迅速升级，导致居民住房费用的迅速增加、城市化的迅速推进，引起城市特别是大中型城市住房需求的迅速增加，导致住房需求的集中快速释放 这些因素交错重叠，加速了现阶段房价上涨、供求不平衡的矛盾。

其次，住宅市场发育时间短，水平低。 我国住房制度全面改革只有十余年，市场体系还不完善，市场规律不健全，相关的法律法规体系也不健全。

因此，当前住宅改革面临的问题是经济快速发展阶段性特征、住宅改革过程以及市场发育水平的集中反映，需要中长期的过程。

三个问题:

进一步深化改革，方向在哪里？

:现在社会上关于“二次住宅改革”的声音很强烈，也有学者提出了具体的方案。 住房制度是必须重新建立还是在现有体系下进一步深化？

李刚:据广州市有关人士透露，现在学术界正在讨论“二次住宅改革”。 这包括建立“三三制”住房制度，毕竟只是对三明治阶层的住房问题的处理提出了一点建议。 广州目前建立的包括保障性住房供应系统、政策性住房供应系统、市场化住房供应系统在内的三阶段住房供应系统，只要不断执行、完全、改善，同样可以达到处理三明治阶层住房问题的目的。

广州市住房保障事务副主任黄信敬说，目前处理老百姓住房刚性诉求的第一矛盾基本集中在内外“三明治阶层”两个课题。 “内夹层”满足经济适用住房的保障条件，但不能购买经济适用住房的家庭“外夹层”超过了经济适用住房的供给条件，但不能购买普通的商品住宅群。 这个小组现在特别巨大。

广州市关于“内三明治层”，考虑到扩大廉租房保障面，将部分“三明治层”纳入廉租房保障范围。 关于“外三明治层”，在开发公司建设限价室的基础上，政府也计划参与限价室的建设，通过政府政策的支持，实现有限的保障，帮助这部分员工处理住房问题。

王炜:仔细看“二次住宅改革”提出的住宅供给系统，我们现在的住宅改革提出了“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住宅供给系统，本质上是一致的。 因此，与其说是“二次住宅改革”，不如说是十几年来住宅制度改革的进一步深化。

作为具体措施，首先必须完善我国的住房保障制度。 在住房保障体系比较确定的情况下，目前最紧迫的任务是“抢时间、抢进度”，加快保障性住房建设的进度，积极扩大覆盖面。 具体的保障方法必须允许地方政府在地产上自主选择。

在房地产市场上，如果不对过去的宏观调控产生“调整就死，放开就乱”的状况，就必须先决定宏观调控的目标。 房地产市场宏观调控的根本目的是促进市场平稳健康的快速发展，满足各收入阶层居民不断提高的居住诉求。

在规范市场秩序方面，应侧重于完善多层次住宅供给体系、充分利用二手房和租赁市场、法律法规制度的完全关联、确定各功能部门的监督管理责任、进一步完善预售制度等。