【财讯】个体信托业务面面观(8)

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房地产信托在海外:

房地产信托在海外统称为reit ( realestateinvestmenttrusts )，目前已成为海外一般个人投资者重要的房地产投资渠道，超越了直接投资、证券持有、有限合作等方法。 这种信托方法以美国的迅速发展为最典型。 美国房地产投资信托出现于20世纪60年代初期，经过近10年的迅速发展，70年代初各发展了11人，但之后由于经济危机和房地产
市场的不景气，房地产投资信托衰退，资金外流。 从80年代开始，随着税收法案的修改和相关限制的放宽，房地产投资信托再次恢复，资产价值增加，到1991年底达到了历史最高水平。 现在美国有300多个房地产投资信托基金，管理资产总额超过3000亿美元，其中三分之二已经上市。

不动产信托的资金来源:

第一有两个方面:发行股票，机构投资者(人寿保险企业、养老基金组织等)和股东购买。 从银行贷款、债券发行、商业票据发行等金融市场贷款。 房地产投资信托的股票可以在证券交易所进行交易，也可以采取场外直接交易方法，具有很高的流通性。 根据资金投入，房地产投资信托可以分为产权信托投资( equityreit )、抵押信托投资( mortgagereit )、混合信托投资( hybridreit )三种形式。 早期的房地产投资信托第一是产权信托，目的是获得不动产的产权并获得经营收入。 抵押信托的迅速发展，现在超过了产权信托，从事最长时间的不动产抵押贷款和抵押证券( mbs )的购买。 混合信托具有产权信托和抵押信托的双重优势。 在海外，法律对reit的结构、资产运用和收入来源要求严格，如美国规定，房地产投资信托有股东数量和持股份额的限制，必须避免股票过于集中。 每年90%以上的收益分配给股东的其筹资大部分必须投入房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券构成的至少75%的总收入来自租金、抵押收入、房地产销售收入

国内房地产信托具备的投资特点:

1、房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资的组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，可以比较有效地降低投资风险，获得较高的投资回报。

2、中小投资者通过房地产投资信托承担有限责任，而且可以间接获得大规模房地产投资的好处。

3、房地产投资信托提供了普通投资者进行房地产投资的理想途径。 其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由出入转让、多样性投资、优惠税收和比较有效的监管)可以保证集中大量社会资金，具有高投资收益率和低投资风险，是比较理想的资本市场投资工具 由于信托市场不完善，信托法规还健全，目前具体的快速发展形式还在探索中。 特别是我国的保证体系急需迅速发展，投资者在投资时不得面临很大的风险，而且信托产品的流通体制尚未确立，信托产品不能通过正常渠道获得融资，在这些方面与海外信托基金有明显的区别。

[个人信托业务:基金与信托的关系]

信托制度对投资基金的巨大影响很深。 这不仅限于对后者的直接影响，另一方面，也出现了以组织形式将投资基金区分为企业型基金和契约型基金，另一方面，导致了开放式基金的产生。 历史上，开放投资基金是为了提高基金的流动性，参考现代信托制度允许信托人安排解除信托合同的制度而设计的。

企业型基金也称为互惠基金或共同基金，意味着基金企业通过依法设立、发行股票的方法募集资金，投资者作为基金企业的股东出现。 结构上类似于通常的股份公司，但本身不从事实际运营，将资产委托基金管理企业管理运营，委托其他金融机构保管基金资产。 其设立的法律文件是基金企业的章程和招聘证书。

合同型基金又称信托型基金或单位信托基金，基金管理者(即基金管理企业)与代表受益人权益的信托人(管理者)签订信托合同发行受益人，管理者按照信托合同从事信托资产管理，管理者从事基金资产的名义场所 将受益权证券化，发行受益单位，以投资者为基金受益人，分享基金经营的成果。 其设立的法律文件是信托合同，没有基金章程。

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