【财讯】专访银城地产集团股份有限企业总裁马保华

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我认为马保华是我见过的最不像总裁的总裁。 刚进办公室，他就热情地来接我，一点架子也没有。 喜欢和各行业精英讨论交流的马保华认为“通过聊天可以吸收很多知识”。 他相信兴趣广泛，时间在诗之外，喜欢旅行，喜欢看世界，认为每个人都应该成为杂学家，成为博识。 他是银城地产集团株式会社的社长马保华。

近一年多来，楼市控制不断深化，但在马保华的指导下，银城在南京的项目销售额名列前茅，自年确定长三角快速发展战术后，银城集团更是年深耕南京、无锡回归、合肥、进入苏州、扬州、镇江 优秀的战术计划和集团化限制使马保华获得了“中国地产经理100强”。

银城地产企业总裁马保华

从辉煌中衰退再次回到强线，银城为南京本土住宅企业的荣誉而战！

作为以南京为首的本土住宅企业，银城距今20多年迅速发展，曾经成为南京住宅企业的领导者。 “但是，08年以后，很多大型住宅企业进入南京，竞争日趋激烈。 之后，为了谋求资本市场的对接，扩大了场外布局，市场计划受到政策控制的阻碍，是09、10年银城最困难的时期。 ”。

之后，马保华带领球队经过认真的再生，重新调整了战术目标。 “我们称那个时期为‘二次创业’，目标是让银城再次回到第一线。 企业品牌影响很大，一方面将管理水平、产品构建能力、房地产服务重新回到第一方阵，另一方面这是公司快速发展的需要，另一方面，南京本土房地产企业品牌的旗帜总是需要两种扛法。

马保华想起银城的二次创业时期也忘不了。 “当时土地储备急迫，人才流失严重，银城曾经成为南京地产圈“黄埔军校”，令人叹息。 到目前为止，银城走出了最困难的时期。 从年到今年，南京人重新看到了银城。 大浪沙，南京本土的住宅企业品牌也没剩下多少。 银城继续离开，得到南京市民的同意。 这是我们最骄傲的。

经过六七年的努力，银城结束了战术突围。

从龙江的银城集锦园、银城集泽园、江宁的银城侧山、银城蓝溪郡，到江心洲的银城长岛观澜、江北的银城白马澜山，再到现在城东的颐养地银城君颐和园、银城q+社区，项目遍及南京东西南北，丰富，银城产品遍布南京、银 “天道报酬，年我们深耕南京获得了g54，g56，g99。 年太湖新城项目回无锡，落子合肥，回苏州，这也给了我们历史性的新机会，使我们进一步提高，现在银城的管理体系和战术目标进一步确定，坚定不移。 ”。

转型:从单一房地产开发到各方面的人居运营商

年1月银城18亿元，溢价80%，占领马群养老区划，其中50%为持有型医院和老年公寓产品。 “很多人无法理解，觉得银城渴望以前稳健的投资风格，但实际上这是我们战术变革的需要”。 马保华说，银城从年开始，正在考虑如何适应时代。 从房地产商到人居商的切换方法是什么？ 居民如何使用升级的概念提供更好的产品和服务？

对此，年在马保华的指导下，集团确定了银城逐步快速的发展战术:除了房地产综合开发的主要航线业务外，还聚焦了三大航线业务。 首先是提高房地产服务，为用户创造场景价值，其次是布局租赁公寓行业，扩大资产管理业务单元第三，进入养老产业，获得下一张10万级市场的票。  

越来越多的顾客提供更好的服务，到年底，银城的物业管理面积超过1200万平方米，业务覆盖南京、无锡、苏州、镇江，服务顾客超过20万人。 在内部管理行业，银城物有iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系和ohsas18001职业健康安全管理体系三种认证。 在物业服务行业，银城物业通过专业的基础服务(客户服务、秩序、工程、环境)，辅助科技手段的创新附加值(新闻一体化、400crm系统、app客户端、移动e控制、唐柜) 年的银城房地产也得到了“中国房地产服务百强公司top50”“中国房地产服务百强满意度领袖公司”的领域和顾客的赞同。

探索长租住宅业务，培养资产管理能力，年银城投资创立了银城数千万家长租住宅企业品牌，每年管理多达数千万家7000家长租住宅，移动中积累的集中型长租住宅在20000家左右。 在核心城市房价高的情况下，政府单方面管理房价，另一方当然鼓励租赁市场迅速发展。 相对于美国的36.3%、日本的35.5%的租赁比率，中国现在全国的租赁比率只有11.6%，租赁的诉求是增长空间巨大的。 快速发展租赁业务一方面可以作为房地产业务的顾客资源来补充，另一方面也可以平衡政策限制风险。 伴随着租赁并行、住宅不炒的指导构想，住宅租赁资产证券化才是资产管理战术的聚光点。  

银城布局养老产业的初衷由来已久，他说:“我们从2009年开始全面开展这方面的事业，也为这个行业注入了巨大的心血，参观了发达国家的养老模式。 到今年年底，我们将在南京开放运营四个养老机构(两个日托、两个社区养老)和一个ccrc社区(退休可持续护理社区)。 如果顺利的话，明年我们可以开7-8个养老院，达到2500-3000张床的规模。 ”。

除了房地产、房地产、养老、长租四个主要行业外，银城还以居民支出升级的未来趋势为中心，聚焦各方面的生活服务，广泛部署农业、生活服务、酒店、装饰等多个方面。

市场:明年住宅市场也会稳定吧

马保华说，在当前形势下，房企寻求突破，有两个重点“听党说话，跟着市场走”，“听党说话”意味着研究政策，评价趋势，“跟着市场走”意味着研究顾客，市场规律

目前，银城进入无锡、苏州、合肥等长三角核心城市，马保华表示:“拥有地需要宏观市场、城市快速发展、产品定位。 我们越来越关注的是城市地区的规划、空间交通的迅速发展，很多人都在考虑按照政策、计划走，和顾客研究产品，拿土地。 我们一直保持谨慎乐观的态度，聚焦核心城市，建立招募、收购、司法拍卖等多维投资展开系统，继续寻找土地机会，但聚焦于土地商品比，减少了现房销售项目的配置。 ”。

最近，都市圈的概念已经深入人心，城市化已经逐渐向都市圈迅速发展，马保华把上海、南京、杭州比作日本的东京、大坂、京都三大城市，他说南京对都市圈的辐射力很强，银城仔细看南京，“是吗？

关于南京都市圈，马保华说:“我个人看滁州地区，宁镇扬一体化，看扬州、文容、溧水、鞍山等地区，基本上，南京半径30-50公里的都市圈和我们随时动手，主城市江南八区只要价格合适，我们就 ”。

关于房地产市场的管制，马保华认为这个周期还没有见底。 “我认为法规并不可怕。 为了市场更稳定快速地发展。 在转型期，我想一切都会成为平静的市场。 既不上升也不下跌。 这个时期开发者应该迅速运送商品。 拿到的商品能尽快销售。 长期以来，房地产市场我们看得很紧。 从经济圈到城市群，房地产远远没有到头。 “雄关漫画真像铁，但现在一步一步地前进”这是马保华对房地产市场接下来十年的信息，也是他领导的银城房地产集团的信息。