【财讯】许世坛的两张新“王牌”

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乐居财经林振兴沙文蓉来自上海

年初，突然的疫情带来了空前的考验，开发者的许多经营活动被按下了暂停键。 在疫情中，“如何冷静应对市场急剧变动，跨越领域的不明确性”成为房企年报赛季的必须解答。

世茂给出的答案是，根据自己的节奏迅速发展，不为外界所动。 过去一年，它遵守稳健实用的迅速发展观，年合同销售额创下2600.7亿元，同比上升48%，进入领域第9位，增长率明显高于top20房企业的平均速度。

业绩排名稳步前进，世茂的许多重要经营指标也齐全。 3月30日，世茂房地产( 00813.hk )公布了年度业绩报告，销售额达到1115亿元，比上年同期上涨30.4%的毛利额比上年上涨26.6%至341亿元，毛利率维持在30.6%的稳定水平。 核心利润为153.2亿元，比上年上升30.6%。 股东占核心利润的104.8亿元，应比上年上升22.5%。

更宝贵的是，这是世界茂“有高质量的增长”的第三年。 年，世茂完成千亿突围后，通过城市机会敏锐的控制和产品供给结构的优化调整，年继续扩大安全界限，在领域集中分化下实现二次高度化，年创造“最稳健的出鞘年”，进入住宅企业第一阵营

三年刷一剑。 世茂集团董事局副主席许世坛表示，连续三年实现“高质量增长”，是因为“世茂是一家学习型公司，我们有面对变化、接受变化的心情，特别想拥抱未来的迅速发展、国家和城市的迅速发展”

从两千亿的新起点开始，世茂不再向外踏节奏，而是向内寻求动力，获得两个新王牌——“合作共赢生态圈”和“城市赋能战术”，在市场周期中继续巩固自己的核心竞争力，“五年的质量

左手“合作共赢生态圈”

年以来，全国土地市场变暖，土地价格上涨到历史高位。 在头部住宅企业提高地力之际，世茂开辟了另一条道路，通过与领域内多个上市企业、非上市企业及国企合作，开始了“合作共赢生态圈”。

从外部来看，世茂是最致力于收购的选手，但许世坛认为这是“合作共赢”的成果。 他有独特的合作逻辑。 “其中之一是在合作目标方面，从项目合作到资产打包合作。 其二，许多资产合作并不是百分之百收购所有股票，减轻公司资金支出的压力，实现操作盘。 ”。

独特的合作模式为世界茂拓宽了获得土地资源的途径，为销售提供了潜在的“面粉”。 业绩报告显示，年，世茂新增土地储备3092万平方米，其中67%的土地面积是通过收购合作方法获得的。

随着合作项目占有率的大幅提高，世茂不仅补充了大量核心一线城市的可销售资源，还比较有效地降低了新获得的土地平均价格，避免了高溢价土地带来的风险。 报告期间，世茂持有地的价格进一步薄至5035元/平方米，占销售平均价格的1.77万/平方的不到30%，为将来的利润结转创造空间，为持续的“优质增长”储备了足够的动能。

到年底，世茂总土存量达到7679万平方米，手握货物值超过13000亿元，全国布局扩大到120城的349个项目。 备受瞩目的广东港澳大湾区，世茂是“合作共赢生态圈”模式的助力，可销售值达到3800亿元，约占总商品值的29%。

值得注意的是，尽管世茂每年获得了很多合作项目，增加了超过5000亿元的土壤储藏价值，但财务表现却越来越稳健。 根据年报，截至去年12月31日，世茂拥有账面资金596.2亿元，银行和其他金融机构融资额约500亿元，确保可动资金至少涵盖半年以上的刚性兑付，有效对抗疫情给公司带来的资金压力

同期，世茂纯负债率为59.7%，连续8年维持在60%以下的水平。 从偿还能力来看，现在世茂的短期贷款为367.8亿元，仅占总贷款的29%，现金比达到1.6倍，资金流动性水平较好。

年，在领域融资紧缩、资金价格高的企业背景下，作为top10超低资金价格的所有者，世茂的财务管理特征越来越突出，当年融资价格控制在5.6%，比年末下降0.2个百分点，维持在领域较低的水平

另外，世茂积极拓展多元融资渠道，加强与多家银行的信息表达合作，与国内外40家金融机构达成了战术合作。 世茂稳健的财务状况使许多金融机构充满信心，积极发挥在“合作共赢生态圈”中充当桥梁的“媒人”的作用，定位优秀的伙伴和高质量的项目。

“合作共赢生态圈”的另一个主角——“先头突击部队”世茂海峡迅速发展企业，其主导的大部分合作项目在当年实现入市销售，将“面粉”高效转化为高溢价“蛋糕面包”，处理领域的不良资产包

随着疫情的结束，领域迎来了新的洗牌期，公司分化加剧，收购也成为了现在领域的话题之一。 许世坛在业绩会上评价说:“因为疫情，现在的流动性对大企业来说足够了，但中小开发者的压力依然很大，所以今年的收购有更大的机会。”

但是，在世茂的新年购买计划中，许世坛有自己的节奏，既不是过激也不是盲从。 “我们希望收购项目的要求更严格，质量更好。 今年计划将退款的50%用于土地投资，但并不特别多。 必须安全”。 在此期间，对于全国的地王堆积如山的现状，世茂也不追随，补充说“我们有很多商品值和土储，不需要特别着急地拍地王，这个风险特别大”。

将来，世茂“合作共赢生态圈”将吸引更多领域内的高质量伙伴，形成跨越周期的命运共同体，通过有效的领域整合，创造1+1 2的共赢局面。

右手边的“独特的城市力量”

现在，在住宅企业升级变革的浪潮中，“城市运营商”一词出现在更多住宅企业的前缀上，世茂是“前人一步”，将公司定位的作用转化为“城市能源”。 世茂“赋能城市”的气魄来自“以人为本，求长期”公司的基因，有赖于30年弓耕城市快速发展的沉淀。

实际上，自世茂投身房地产开发行业以来，他有着“创造生活品位，实现城市梦想”的初衷，坚定地推进了城市运营者的脚步。 无论是90年代很多座位土地的综合开发成果，还是全国很多星级酒店、商业城市项目的开业，都在尝试超越优秀的地产业者范畴，实现城市重建和土地赋能的真实描写。

21世纪初，从豪宅作品、城市地标、生活习惯到城市运营，世茂逐渐确定了“城市运营商”的战术定位，积极发现城市迭代过程中内在的多种诉求，开始开展多种业务。 对世茂来说，稳定树立房地产开发的本职工作，积极开拓多业态，可以为其优质增长注入可持续的强大内驱力，反而成为支撑世茂赋能城市的重要筹码。

现在已经参选的世茂在多元化竞赛的浪潮中，依然眼球炯炯有神。 在当前产业新旧动能转换的机遇窗口，世茂以开放的姿态接受高新技术、文化、医养、教育等新产业、新模式，与多行业头部公司达成战术合作协议，向房地产等核心业务板块引进高质量的产业资源。

在年半年的业绩会上，许世坛首次将世茂现在的业务布局命名为“大飞机战术”:房地产是核心主体的酒店管理、物业服务、商业事务、旅游娱乐是坚实的两翼高新技术、医疗、教育、养老、金融等投资，是世界之茂

“两翼”业务在年中飞速发展。 报告期间，世茂酒店、商娱、房地产三大专业企业收入共计65亿元，同比上升46%，目标完成率达到105%。 许世坛在业绩会上说，疫情对酒店等多变量业务经营产生了一定的业绩影响，但世茂在下半年大力弥补损失，实现了年冲击93亿元的预期业绩，房地产、酒店在今后两年内陆续分期发售的计划没有变化。

有趣的是，年也是世茂不动产规模化迅速发展的“元年”。 由于高质量的股票合作和市场拓展的并行，世茂服务已经进入超过60个城市，合同项目360余项，合同面积突破1亿平方米，为240万业主和客户提供生活服务。

“尾翼”业务的撬动作用也在提高。 特别是在这场对抗“瘟疫”的战斗中，世茂整合了自己的科学技术、教育、健康医疗等特征，通过数字化和智能化的变革应对挑战，提高社区的服务水平，为城市提供高质量的智力生活和旅行体验。

在世茂年末的职工会上，许世坛强调，未来世茂应该依靠“尾翼”的积极产业布局，在世茂“城市运营者”的作用上，重叠“给城市带来能源”的新作用，继续升级。

从“运营者”到“赋能者”。 表面上，世茂通过住宅、酒店、商业、写字楼提高了城市的颜值，但实质上依靠产业布局和国际高质量资源的整合，影响了一个城市内的骨架和纹理，实现了城市深度的赋能和根，为企业的利益提供了丰富的羽毛

创建“五年质量提高”的新蓝图

进入2010年，新冠肺炎疫情对房地产市场的影响明显，前2月开发投资额增长率同比下降16.3%，创近20年新低。 在疫情下，世茂化“危机”是“机”，在线和网下并行，加速销售流入。 再次确认顾客和顾客诉求的“绝对第一”意识，引起人居需求升级的变化，发掘健康住宅的深层诉求。

通过积极应对，世茂在这场疫情中，有效地将自己高质量的产品力量和创新的服务力量转变为提高销售业绩和溢价的重要利器。 数据显示，世茂房地产于1-2月累计合同销售额167.1亿元，累计合同销售面积958，713平方米，依然位居领域前十。 进入3月，世茂的销售业绩也顺利突破了200亿元的关口，比去年同期略有上升。

许世坛预测，疫情对房地产的影响将在第二季度的4、5月逐渐好转，但增加必须等到下半年。 而且，他预计每年一手房的成交量会下降10%-15%，但随着利率下降、准下降、减税等利益政策，年影响将减少到6%-7%，有可能达到15兆美元。

当然，受开年疫情的影响，外部也急于从销售目标中窥见住宅企业的新年趋势。 年，世茂考虑到各方面疫情等不明确因素的影响，将年销售合同目标锁定在3000亿元，通过提高蜕化率、平均价格和新保有地增量带来的潜在红利，冲击更高的目标。

业界相关人士分析，世茂去年全年返还了1950亿元，实现了销售额和返还金额两方面的突破。 今后世界茂仍处于强劲的销售期，当年的可销售项目资源超过5000亿元，以保守的60%的转化率计算，可以实现3000亿元的销售目标。

站在新十年的开始，在领域周期的评价基础上，许世坛纵向调整了公司的中长期战术，将三年的目标延长到五年:将来，世茂将战术要点从“规模之路”升级到“利益之战”，在周期中“坚强”

更好的业绩增长，离不开稳健的经营指挥棒，只有精细化、运营化、可持续化，实现有退款的销售、有现金的利益，才是真正高增长的道路。 对此，许世坛提供了明确的终极路径:增长优质=规模×权益×利益。

这个简洁的公式意味着世茂的成长轻装上阵，利润的增加同步赶上，净负债率不能上升。 根据过去的年报，前三年世茂已经实现20%以上的权益后，核心利润持续增加，-2021年保持上述增长目标，每年实现30%的毛利率，在增长方面继续领先前二十房企业，连续十年净负债率为60，

以下是为了业绩会议的问答而精选的。

问:疫情下，对世茂房地产今年的业绩有影响吗？ 管理层采取积极有效的措施，如何预测今年的趋势？

许世坛:疫情确实对全国房地产销售有很大影响，我们在报告中预测会下降10%到15%。 这是因为疫情不仅影响了国内市场，而且全球影响也很大。

我们的应对也比较迅速，2月开始网上销售，取得了好成绩。 现在，95%的卖场开放，3月份的销售额突破200亿，比去年同期略有上升，但1、2月份下降了20%以上，因此整个第一季度将下降到10%以内。 4月会慢慢变好，需要成长的话，评价到下半年。 特别是看看第二季度国家出台的政策。 利率下降、减税、下调，如果很多政策密集登场，流动性整体比较改善，我们评价最好的话，可能只下降6%-7%。

邵亮:受疫情影响，我们2月逐步形成了网上销售和现场销售的并行模式，2月份整体网上预订超过60亿，网上销售大楼在湖北以外开设，大部分城市已经恢复正常销售，我们采取了各种手段 另外，全年的业绩也将通过前端的服务调整，在质量稍高的服务区和政策比较充分的地区强化服务。 另外，在尽力补充服务的情况下，加强在销售地的脱化，谋求进一步达成全年业绩。

问:最近世茂福盛的组织结构浮出水面。 福盛企业现在的状况有那些资产，什么时候正常运作，将来的目标是什么？

许世坛:福晟是我们的战术合作，现在很多员工都在稳步推进。 比如房地产企业，六建，还有一个项目。 我们详细调整了一个项目，看看它的负债和结构，我们现在有很多可能性。 通过企业品牌的进军、代理销售来进行。 当然，在这个过程中好的项目会一个接一个地创造可转换股票。 组织上可以看到一点调整。 这还是由世茂海峡快速发展企业直接对接。

今年世茂福盛的目标是300亿，有1200亿的商品值，足够四年的快速发展。 另外，土地储备有很大的旧改革，旧改革的推进速度还很快，但今年应该有几个项目，我们会陆续展开。

问:世茂房地产对未来的战术有新目标吗？ 世茂的酒店和不动产分割上市计划改变了吗？

许世坛:在战术方面，我们已经有了五年的计划，世茂每年都在进步。 我们已经有了详细的要求。 在销售增速方面，我希望比上一家20家企业早，权益后利润的增加每年达到20%以上。 这是行业领袖的地位。 关于分期发售，房地产和酒店在今后两三年内完成，房地产会更快。

问:你去年收到了收购的第一名还是资产包？ 你接受一点比较小规模的上市公司吗？ 酒店，生意是否受疫情影响很大，是否预测利润，会有多大影响？

许世坛:这几年我们收购的是项目，去年资产包增加，一个公司包装了我们认为比较好的多个项目，福盛的合作更大，几乎是企业的合作。 将来是企业的合作，还是项目作为资产包的合作，每个公司都有不同的诉求，如果交易太多，繁杂，就接受项目，如果有合适的机会，就接受资产包。 有些合作不仅是与住宅，还不如与福盛的战术合作简单，还有房地产、产业链、多元化商业的合作，有可能与企业进行企业和企业层面的合作。

瘟疫对酒店和商业的影响确实很大。 酒店预测今年疫情前能实现30亿美元的收入，增长也几乎为30%，但现在调整为5%。 实际上，其真正的影响并没有停止，应该会影响七八亿美元。 所以下半年需要做得更好，弥补损失。 4月份酒店一点点恢复了正常。 受国际环境的影响，比起上层城市，北上广深有可能上升，内生型城市在5、6月有可能会好转。

生意也调整了两三亿美元。 整个商务酒店预测将超过11亿美元的影响。 我希望下半年能抑制3亿美元，全年能抑制8亿美元左右的影响。 商业和酒店不像住宅，住宅可能第一季度不卖，但第二季度到第四季度可以卖，但商业、酒店错过了那几个月的生意，以后不能弥补一切。

问:企业今年的重点是哪里的预算？ 积分区在哪里？

许世坛:我今年想把退款的50%用于土地投资。 工程上的支出大致占30%，利息税大致占25%到30%，这样基本上就能平衡了。 我们的利益会进一步增加，进行增发动作，整体负债率很可能会略有下降。

以前世茂的理解在长三角比较强，现在我们最大的土地商品值在大湾区，接近4000亿的第二个是长三角3500亿。福建和环渤海有2000多亿。 预计今年的投入点是大湾区、长三角、福建和环渤海，在中西部我们也一定会继续跟进，在国家战术迅速发展的重点区域。 从商品的价值来说，一线城市几年前，这个数字应该低于10%。 去年年底达到了21%。 加二线的50%以上为70%以上，加强三线为90%。 所以，大部分都很好。 我相信今年年底我们的一线将超过25%。 另外，第二线可能超过75%，所以大部分是好的第二线城市。 现在对二线，价格量比较好。

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