【财讯】猪年第一误读：住房按套内面积算

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猪年第一误读:住宅按套内面积计算━德科地产频道

资料来源:吴晓波频道文/刘德科

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另外要辟谣:住宅按套路内面积计算，误读。

昨天早上丝网印刷了:《住建部发文:住宅按套内面积计算！ 』

◆发送源

2月18日，住宅建设部发表了《住宅项目规范(征求意见稿)》，全文在3万字以上，其中有“住宅建筑应该按夹克内的采用面积进行交易”的说法，在第2.4.6条中。

这一句话就被解读为“住手，摊位”！ 按买房面积计算！

各大媒体都是这样报道的。

看起来是的，建部的文件写得这么白纸黑字，而且字我们认识。 但是很遗憾，没有那种事。

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首先，“交易”和“评价”是两个不同的概念。

是的。 中国的商品房基本上按建筑面积“评价”。 但是，中国的商社也一直在夹克内的招聘面积上进行“交易”。 也就是说，任何合法的销售合同都必须注明夹克内的招聘面积。

“按套路内采用面积进行交易”与“住宅按套路内面积计算”不同。

许多主要媒体混淆了这两个不同的概念。

其次，该《住宅项目规范(征求意见稿)》第一是设计规范文件，夹克内的采用面积评价不在该文件的管辖范围之内。

如果真的要在一套内实施面积评价的话，必须看别的文件，即“商社的销售管理方法”(建设部令第88号，2001年)。 这份文件至今仍有效。

◆第18条明文规定

商品房的销售可以按一套(单元)进行评价，也可以按一套内的建筑面积或建筑面积进行评价。

简单来说，设计规范文件无权越境指销售管理文件。 事实上，也没有染指。 因为“交易”和“评价”是两个不同的概念。

如果这个“住宅项目规范(征求意见稿)”直接写了“住宅建筑应该用夹克内的采用面积来评价”，就越境了，超出了文件的效力范围。

我现在不这么写。

不要着急。 如果你们期待夹克内面积的评价，将来不是看这个“住宅项目的规范(征求意见的原稿)”，而是等着住宅建设部修改“商品房的销售管理方法”(建设部令第88号，2001年)

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去年，有非常雄辩的文案，绑架了无数的感情流动。 “买一百平方米的房子只有70平方米，摊位面积伤害了我们！ 框中，选择“默认值”。

一群不知名的所谓专家陆续加入了讨论公共摊位面积的行列。

讨伐的逻辑是开发商故意加大摊位，坑买家的钱。

这是完全不擅长的假逻辑。 很简单。 容积率是固定的。 也就是说，土地开发者能建设多少建筑面积是固定的。 所以，即使盲目做大摊子，地产商也赚不到钱，反而会失去买家的利益——地产商名声不太好，但这种人不自私的事件，他们做不到多少。

所以，故意制造大摊子，问题的核心不是在一套内评价，而是在于容积率管理。 除非切实管理容积率，不要擅自超过，否则摊位不会失控。

只有一种情况，开发商故意扩大公邸:因为为了建造更豪宅，豪宅需要更大规模的入户大厅和通道等公共空间。

另外，个别大楼，不是豪宅，摊位也非常大，为什么？ 这是开发者的能力问题，只有业余的杂牌开发者让公馆失控。 因为这是吃亏不自私的事件。

为什么现在很多人感觉到，摊位面积是“越来越多”的？ 这更简单。 以前我们的商品住宅是第一多层(住宅取得率高)，现在是第一高层(住宅取得率低)。 公共摊位面积当然是“越来越多”啊。

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最后的问题，国际上是用夹克内面积来评价的，为什么中国是用建筑面积来评价的？ 重庆在一套内计算价格，其他城市为什么很难学习重庆？

当然，我支持在全国学习重庆，按套内面积进行评价。 那样的话，我们的买家只要买几平方就能得到几平方，很直观。 但是我们必须接受与重庆同层的同一个单元是七八户的结果。

这个故事怎么说？ 用套内面积评价，地产商必须最大化套内面积，节约公共摊位面积，就能最大化销售金额。 省摊位最有效的方法是在同一层的同一单元内布置七八所住宅。

全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市在同一楼层的同一单元内配置了2~4栋住宅。

简单来说，这是两层三户和两层八户的区别。

按建筑面积计算，地产商不需要在意住房率，因此中国(重庆除外)的住房公共尺度是世界上最奢侈的(重庆和纽约伦敦一样节约)。 。

在中国任何城市的经济适用房楼盘，公共尺度都比纽约中央公园的公共尺度奢侈:我们有2楼3、4户，人有2楼7、8户或4楼10几户。

当然，这是徒劳的。 但是从奢侈中节俭是很难的。 世界上大部分住宅都没有围墙(这样土地利用会更有效率)，你同意拆除围墙吗？ 当然不行，同样，现在让你买七八套房子，你也不愿意。

为什么重庆人不介意？ 因为重庆在商品房刚兴起的时候就已经这样了。 2002年，重庆已经按套内面积进行了评价。

总的来说，关于用成套内面积进行评价的议题，如果从土地节约的立场进行研究的话，是值得推进的。 从保护购买者的角度讨论，那完全是假命题，完全不存在坑购买者。

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为什么住建部的规范性文件会被误读？ 感情上，大家盲目地讨厌摊子。

中国房地产有很多问题，可以讨伐的很多。 例如，摊位面积的坑人、期间房销的坑人等，虽然有情绪流动，但都是业余的。

我们从节约土地的立场出发，赞成用夹克内面积进行评价。 但是，遗憾的是，中国从夹克内面积来评价，还有点远。

房子其实没那么大。 让它看起来很大的是影子，对称，镜子，漫长的岁月，我不知道的孤独。

房地产实际上不是这么多而杂乱，让它看起来多而杂乱是盲从的感情和业余的解读。

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