【财讯】辉煌置业杨伟华：广西房地产快速发展的20年 未来更加稳健

本篇文章6490字，读完约16分钟

广西房地产的历史也是城市快速发展史的缩影，在这20年历史悠久的河流中，广西房地产发生了什么样的变化？ 乐居广西兴起、广西电视台信息频道参与的《更上层楼》大型系列专题报道，通过20年的一些变化史，探索广西房地产的快速发展轨迹，以此奉献广西壮族自治区成立60周年。

作为广西房地产市场第三方研究机构，他们对房地产市场状况最有发言权，本期《更上层楼》大型系列专题文章受广西辉煌职业咨询服务有限企业副总裁杨伟华邀请，与他一起年南宁大厦市方

问:辉煌的职业生涯上传了南宁，一直目睹着广西房地产迅速发展的情况。 你希望我分享广西房地产市场的情况吗？

答:广西房地产近20年是高速发展的20年，也是健康稳定快速发展的20年，其中经历了短暂的控制、低潮期，但总体上领域活力还很充分。 像南宁、桂林、柳州、北海等几个城市为中心代表的城市集群一样，城市的面貌日新月异。 整个地区可以结合不同城市的特色迅速发展房地产。 比如南宁可以建设有特色的城镇、北海和桂林迅速发展旅游房地产，河池奥巴马开发养生房地产，这些新产品陆续上市，给买家带来越来越多的职业选择。

随着城市化进程的加快，越来越多的外省市人才流入广西，选择广西，定居广西，北部湾集群沿海城市潜力雄厚，将首府南宁作为东盟博览会的永久举办地，广西具有天独厚的快速发展特征，全

问:你如何看待这20年来广西房地产的变化(住宅企业、产品)？ 你能帮我破解一点数据吗？

从1998年到2008年是第一个十年，从2008年到年是后10年，这20年间有明显的变化。

首先，当地住宅企业迅速发展壮大，外来住宅企业也进入广西，凭借更高质量的产品和强大的营销，迅速通过口碑占领了市场。 目前，全国前20大住宅企业持续进入广西，这可能是信号，房地产寡头时代早就到来了。 将来，全国50%的市场份额可能掌握在10%的优秀住宅企业手中。

从南宁这几年的情况来看。 出示的成交数据也印证了一些事情。 南宁市年合同盖数78436套，年合同盖数101204套，年合同盖数82465套。 连续三年合同案例数量接近或突破8万套，从市场角度看，广西市场经过20年迅速发展容量，成交更加活跃。

在这个过程中，不仅房企平台发生了一些变化，广西居民的居住产品、居住习性和居住追求也发生了变化。 随着城市化的发展，从一开始就占空用地的平房发展到了多层、楼梯和带小高层电梯的大楼。 在早期富裕的居民中，也有选择大楼和别墅等改善型住宅的人。 但是早期的这些产品获得了越来越多的私人空间远离城市的喧嚣，面对“远离灰尘远离城市”的问题，移动不方便，所以早期有句话叫“有钱人住在郊外”。

随着土地资源越来越短缺，市场高层、超高层的产品逐渐成为常态。 高容积率产品也很常见，产品在升级过程中，更高质量的户型设计和更科学的采用空间，更紧凑的产品设计得到了购买者的同意和追求。 而且核心资源更缺乏，社会精英有越来越多的选择，有城市核心区的大平层、带花园的洋房，让城市精英享受城市核心资源，“不离尘远城”，成为他们的职业选择。

问:你认为在广西房地产20年的快速发展过程中，对领域影响最大的政策是什么？

a :我想是限额。 有句话说“限购是区域性的，贷款限制是全国性的”。 限制贷款也是最有效的金融调控手段。 因为从金融方面进行限制可以比较有效地抑制投机和投资的人，信用限制政策也符合中央“住宅不炒”的基调。

问:工作以来，印象深刻的房地产政策有哪些？

答:有两个。第一个是年，南宁历史上第一次实行限制贷款和限购，为很多南宁以外的买家设置了很多购买条件，当年受到的影响很大。 第二，南宁实行地价限制、库存价格、产权竞争室、精装价格限制、销售限制等门槛，带来了严格的控制，带来了一个问题:许多住宅企业出于客观原因，如追求利润，选择精装产品。 因此，南宁提前5-10年进入精装时代，现在市场90%的盘子成为精装盘，这种趋势逐渐从南宁扩展到其他城市。

问:你认为广西房地产市场的分水岭是什么时候？你觉得这样的分水岭怎么样？

答:比较明显的分水岭是年，国庆节前后是明显的分水岭，全国各地的房价迎来上涨，广西也不例外，一些核心城市也排在全国前列，验证了这些城市的魅力正在加强，许多人认为广西的这些 尝试购房者合理的问题，尝试开发商的战略和政府的作用，这许多社会作用都有这样的作用。

这一年也把广西房地产提前几年推进到了更合理的时代。

问:在广西房地产20年的快速发展中，住宅市场受到宏观调控的影响，展示了上升-控制-稳定-上升-再控制的过程，你如何看待这一现象？

a :像人一样，发烧后必须降温。 如果某个板块过热，资金过于密集而投入，或者投资和投机属性明显的话，就会迎来控制吧。 当然，在这个过程中，许多普通买家看起来有“误伤”，但控制目的总体良好，经常符合市场:上升期-高峰期-衰退期-低谷期的规则。

问:你认为从时到年，控制更严格，上半年广西房地产市场会到来吗？ 你能事先判断下半年的市场状况吗？

答:由于年系列的严格控制，广西房地产市场在年上半年总体上感觉到了两个字:平稳。 销售量稳定、价格稳定、成交稳定与住宅企业的政策有关，也与市场大环境有关。 在年下半年的市场上，限制不会缓和，“信用政策”预计会更加严格，中央杠杆化的金融政策不会缓和。 但是，大量的新广西人和大量的自住型顾客，依然选择在适当的时候插手，同时根据多年的规则，下半年的销售量比上半年高，成交活动度增加，而且价格也迎来了“稳定中上涨”的局面。

问:最近，租赁的同权、共享产权室成为了关注的重点，这些新政的上市对房地产领域有什么影响？

答:租赁公寓和共享产权从去年开始逐渐由全国推进，也有飞行员城市的宣传。 租赁权、共享产权这一新政治带来的影响是积极的，房地产租赁人的权益与房地产购买者的权益是如何同步的问题也让各界思考。 如何处理城市户口的障碍限制？ 包括共享产权的房间、公租房、民租房、保障性住宅、经济住房在内进行创新，政府动机很好。 通过有共同权利的住宅，许多低收入的家庭试图实现城市住房梦想，合理利用政府的土地资源。

问:很多住宅企业都参加了长期租赁公寓的开发军队，你怎么看待长期租赁公寓的市场前景和利润模式？

答:以万科、龙湖为代表的大户住宅企业在国内陆续参加长租公寓的开发军，更多的企业品牌住宅企业进入了这个行业。 拥有财产权，经营创利，是现在长期租用公寓的基本模式。 结合租赁的同权政策来看，租赁公寓的市场前景广阔，诉求巨大，但毕竟经过几十年的迅速发展，人们的居住要求和居住质量开始发生变化，其中包括租赁。 从质量和规模来看，好的质量可以提高租赁客户的粘性，延长租赁周期，在规模达成后，派生出越来越多的长期租赁公寓中的增值方法，如家政服务、公共补助服务、中小金融服务等，这

住宅布局的长期租赁公寓有几大好处，一企业品牌效应，二规模效应，三是资源能力，四是出租人的保障。

问:长租公寓进入广西市场会影响买家的置业观吗？

a :有。学区的资源问题等，买家更合理地看问题。 现在面临的问题是城市核心区的资源非常有限，现在新开发的区域等待成熟，有些居民等待这个区域成熟，宁可回到核心区，核心区的房源毕竟有限，这时面临租赁的选择。 这些与长期租赁公寓相关的住宅企业比普通住宅企业有更强大更完整的体制、资源和配套。 长租公寓在南宁才刚刚开始，问题还很多。 现在的基本模式是产权持有、经营创造价值、如何基于产权持有的经营创造价值？ 当该企业品牌的规模质量达到一定程度时，家政服务、金融服务等将在此基础上略有增加，这些将成为未来租赁板块的附加值点。

小结:有人说房地产的“黄金时代”过去了，现在迎来的是房地产的“白银时代”。 杨伟华认为确实有一定的道理，从初期的突然增长、野蛮增长，到现在的精细化运营、规模化效果、企业品牌化的附加值，住宅企业再次迎来升级的变化，也会影响广西房地产市场未来的迅速发展。

广西房地产的历史也是城市快速发展史的缩影，在这20年历史悠久的河流中，广西房地产发生了什么样的变化？ 乐居广西兴起、广西电视台信息频道参与的《更上层楼》大型系列专题报道，通过20年的一些变化史，探索广西房地产的快速发展轨迹，以此奉献广西壮族自治区成立60周年。

作为广西房地产市场第三方研究机构，他们对房地产市场状况最有发言权，本期《更上层楼》大型系列专题文章受广西辉煌职业咨询服务有限企业副总裁杨伟华邀请，与他一起年南宁大厦市方

问:光辉的职业生涯上传了南宁，一直目睹着广西房地产迅速发展的情况。 你希望我分享广西房地产市场的情况吗？

答:广西房地产近20年是高速发展的20年，也是健康稳定快速发展的20年，其中经历了短暂的控制、低潮期，但总体上领域活力还很充分。 像南宁、桂林、柳州、北海等几个城市为中心代表的城市集群一样，城市的面貌日新月异。 整个地区可以结合不同城市的特色迅速发展房地产。 比如南宁可以建设有特色的城镇、北海和桂林迅速发展旅游房地产，河池奥巴马开发养生房地产，这些新产品陆续上市，给买家带来越来越多的职业选择。

随着城市化进程的加快，越来越多的外省市人才流入广西，选择广西，定居广西，北部湾集群沿海城市潜力雄厚，将首府南宁作为东盟博览会的永久举办地，广西具有天独厚的快速发展特征，全

问:你如何看待这20年来广西房地产的变化(住宅企业、产品)？ 你能帮我破解一点数据吗？

从1998年到2008年是第一个十年，从2008年到年是后10年，这20年间有明显的变化。

首先，当地住宅企业迅速发展壮大，外来住宅企业也进入广西，凭借更高质量的产品和强大的营销，迅速通过口碑占领了市场。 目前，全国前20大住宅企业持续进入广西，这可能是信号，房地产寡头时代早就到来了。 将来，全国50%的市场份额可能掌握在10%的优秀住宅企业手中。

从南宁这几年的情况来看。 出示的成交数据也印证了一些事情。 南宁市年合同盖数78436套，年合同盖数101204套，年合同盖数82465套。 连续三年合同案例数量接近或突破8万套，从市场角度看，广西市场经过20年迅速发展容量，成交更加活跃。

在这个过程中，不仅房企平台发生了一些变化，广西居民的居住产品、居住习性和居住追求也发生了变化。 随着城市化的发展，从一开始就占空用地的平房发展到了多层、楼梯和带小高层电梯的大楼。 在早期富裕的居民中，也有选择大楼和别墅等改善型住宅的人。 但是早期的这些产品获得了越来越多的私人空间远离城市的喧嚣，面对“远离灰尘远离城市”的问题，移动不方便，所以早期有句话叫“有钱人住在郊外”。

随着土地资源越来越短缺，市场高层、超高层的产品逐渐成为常态。 高容积率产品也很常见，产品在升级过程中，更高质量的户型设计和更科学的采用空间，更紧凑的产品设计得到了购买者的同意和追求。 而且核心资源更缺乏，社会精英有越来越多的选择，有城市核心区的大平层、带花园的洋房，让城市精英享受城市核心资源，“不离尘远城”，成为他们的职业选择。

问:你认为在广西房地产20年的快速发展过程中，对领域影响最大的政策是什么？

a :我想是限额。 有句话说“限购是区域性的，贷款限制是全国性的”。 限制贷款也是最有效的金融调控手段。 因为从金融方面进行限制可以比较有效地抑制投机和投资的人，信用限制政策也符合中央“住宅不炒”的基调。

问:工作以来，印象深刻的房地产政策有哪些？

答:有两个。第一个是年，南宁历史上第一次实行限制贷款和限购，为很多南宁以外的买家设置了很多购买条件，当年受到的影响很大。 第二，南宁实行地价限制、库存价格、产权竞争室、精装价格限制、销售限制等门槛，带来了严格的控制，带来了一个问题:许多住宅企业出于客观原因，如追求利润，选择精装产品。 因此，南宁提前5-10年进入精装时代，现在市场90%的盘子成为精装盘，这种趋势逐渐从南宁扩展到其他城市。

问:你认为广西房地产市场的分水岭是什么时候？你觉得这样的分水岭怎么样？

答:比较明显的分水岭是年，国庆节前后是明显的分水岭，全国各地的房价迎来上涨，广西也不例外，一些核心城市也排在全国前列，验证了这些城市的魅力正在加强，许多人认为广西的这些 尝试购房者合理的问题，尝试开发商的战略和政府的作用，这许多社会作用都有这样的作用。

这一年也把广西房地产提前几年推进到了更合理的时代。

问:在广西房地产20年的快速发展中，住宅市场受到宏观调控的影响，展示了上升-控制-稳定-上升-再控制的过程，你如何看待这一现象？

a :像人一样，发烧后必须降温。 如果某个板块过热，资金过于密集而投入，或者投资和投机属性明显的话，就会迎来控制吧。 当然，在这个过程中，许多普通买家看起来有“误伤”，但控制目的总体良好，经常符合市场:上升期-高峰期-衰退期-低谷期的规则。

问:你认为从时到年，控制更严格，上半年广西房地产市场会到来吗？ 你能事先判断下半年的市场状况吗？

答:由于年系列的严格控制，广西房地产市场在年上半年总体上感觉到了两个字:平稳。 销售量稳定、价格稳定、成交稳定与住宅企业的政策有关，也与市场大环境有关。 在年下半年的市场上，限制不会缓和，“信用政策”预计会更加严格，中央杠杆化的金融政策不会缓和。 但是，大量的新广西人和大量的自住型顾客，依然选择在适当的时候插手，同时根据多年的规则，下半年的销售量比上半年高，成交活动度增加，而且价格也迎来了“稳定中上涨”的局面。

问:最近，租赁的同权、共享产权室成为了关注的重点，这些新政的上市对房地产领域有什么影响？

答:租赁公寓和共享产权从去年开始逐渐由全国推进，也有飞行员城市的宣传。 租赁权、共享产权这一新政治带来的影响是积极的，房地产租赁人的权益与房地产购买者的权益是如何同步的问题也让各界思考。 如何处理城市户口的障碍限制？ 包括共享产权的房间、公租房、民租房、保障性住宅、经济住房在内进行创新，政府动机很好。 通过有共同权利的住宅，许多低收入的家庭试图实现城市住房梦想，合理利用政府的土地资源。

问:很多住宅企业都参加了长期租赁公寓的开发军队，你怎么看待长期租赁公寓的市场前景和利润模式？

答:以万科、龙湖为代表的大户住宅企业在国内陆续参加长租公寓的开发军，更多的企业品牌住宅企业进入了这个行业。 拥有财产权，经营创利，是现在长期租用公寓的基本模式。 结合租赁的同权政策来看，租赁公寓的市场前景广阔，诉求巨大，但毕竟经过几十年的迅速发展，人们的居住要求和居住质量开始发生变化，其中包括租赁。 从质量和规模来看，好的质量可以提高租赁客户的粘性，延长租赁周期，在规模达成后，派生出越来越多的长期租赁公寓中的增值方法，如家政服务、公共补助服务、中小金融服务等，这

住宅布局的长期租赁公寓有几大好处，一企业品牌效应，二规模效应，三是资源能力，四是出租人的保障。

问:长租公寓进入广西市场会影响买家的置业观吗？

a :有。学区的资源问题等，买家更合理地看问题。 现在面临的问题是城市核心区的资源非常有限，现在新开发的区域等待成熟，有些居民等待这个区域成熟，宁可回到核心区，核心区的房源毕竟有限，这时面临租赁的选择。 这些与长期租赁公寓相关的住宅企业比普通住宅企业有更强大更完整的体制、资源和配套。 长租公寓在南宁才刚刚开始，问题还很多。 现在的基本模式是产权持有、经营创造价值、如何基于产权持有的经营创造价值？ 当该企业品牌的规模质量达到一定程度时，家政服务、金融服务等将在此基础上略有增加，这些将成为未来租赁板块的附加值点。

小结:有人说房地产的“黄金时代”过去了，现在迎来的是房地产的“白银时代”。 杨伟华认为确实有一定的道理，从初期的突然增长、野蛮增长，到现在的精细化运营、规模化效果、企业品牌化的附加值，住宅企业再次迎来升级的变化，也会影响广西房地产市场未来的迅速发展。

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( sinafinance )。