【财讯】2012年房地产政策充满想象

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经过去年的“史上最严格”管制政策，房地产市场趋势已经转向，市场预期悲观，有点城市商品住宅销售量大幅下降，70个大中城市房价指数环比上涨或下跌。

在市场普遍调整的情况下，年房地产政策的方向非常重要。 在决定我国房地产市场快速发展的许多因素中，控制政策的影响比重很大。 如果房地产政策依然以行政限制措施为主，力度不变，强化，房地产市场将继续向下修正，判断可能对上下游实体经济产生不利影响的市场影响，在确定限制目标的基础上，微调相关限制政策，房地产市场

对不动产成交影响最大的政策无疑是限制购买、限制信用、限制价格等行政措施。 不动产之所以成为商品，是因为可以自由交易和交换。 限购等政策本质上是部分废除了房地产的商品功能。 限购作为短期的行政措施，可以抑制上涨的期待、供不应求等市场因素引起的价格高涨，但长时间执行会损害市场经济本身的规则，违背我国经济体制的改革方向。

去年年底召开的中央经济实务会议，对今年经济的稳定调整是“稳定的中进”，实行积极的财政政策和稳健的货币政策，增强了控制的对比性、灵活性和前瞻性。 关于房地产业，经济实务会议的调整表示:“必须多次动摇房地产调控政策，促进房价的合理回归，加快普通商品住宅建设，扩大比较有效的供给，促进房地产市场健康的迅速发展。” 从表现来看，一方面是限制政策不会动摇，另一方面强调加快一般商品的住宅建设，扩大供给。 这个定调实际上给了市场很大的想象空间。

为什么多次理解房地产调控政策不动摇？ 限购是房地产调控政策的重要复印件，含有多次调控不动摇的意思。 但是，限购本身有很多制约条件，多次限购不动摇并不意味着机械地实行年式限购。 基于多次限制购买，在年政府的执行过程中会成为更灵活的战略吧。 这本身也有市场诉求。 偏执的限购极大地打击了市场经济，特别强调了户口和限购政策的结合，带来了很大的不公平。

限购给市场带来的风险显然不止这些，中国经济面临的最大风险是房地产投资下跌。 另一方面，作为牵引中国经济投资的引擎，房地产投资的熄火对整体经济投资的增加有很大的影响。 另一方面，房地产市场的调整直接影响地方政府的土地出让金收入。 年约1.8兆的地方债务到期，加上土地收入减少，地方债务到期，如果地价大幅下降，地方政府的债务偿还能力将大幅下降。 最近的住宅建设部:“应该消除地方户口购买当地商品房制度的障碍”的表现和北京、上海的一般商品住宅标准的重新定义，从中央部委到地方政府，购买限制政策更加灵活地执行。

年的另一重要政策动向是，在上海、重庆进行试点的基础上，住房生产税今年有望进一步扩大试点规模。 房地产税未来的首要作用是承担地方政府的第一收入来源。 在某种程度上，地方政府可以摆脱土地财政的束缚。 在市场层面，房产税可以有效打击投资、投机购买，每个家庭都有一定的免税住房面积，因此房产税对普通住房的诉求影响不大。

现在房产税执行的最大困难有两个。 一个是存款征税。 由于几年前房地产市场的繁荣，投资投资机购买的诉求旺盛，在一点点的家庭中拥有多个住宅，库存住宅如果也纳入征税范围的话，推进的难度会很高，执行也有新闻系统没有网络化，不完全的情况。 二是现行税制的改革。 中国面对减税的客观要求，房产税要建立增量税，大规模实施，必须改革和合并现在的房地产税收体系。 首要目标是实现税收整体规模的不变，从结构上转换税收对象，从流通环节征税变为持有环节征税。 现状是，房地产税是“雷大、雨少”，但年也停留在“试行扩大”的水平，没有全面征收的问题。

总的来说，年中国宏观经济整体面临诸多不明确性，经济政策的整体定调是“稳定中求进”，房地产市场业实际上也是“稳定中求进”，领域单边下快速发展不满足经济客观快速发展要求，人民“ 房地产调控政策要服务经济目标，在房地产调控不动摇的基础上，实现和运用相关政策的科学执行。 (作者是北京中房研协技术服务有限企业研究中心主任)

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